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                                          澳门银河游戏

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                                          田园综合体如何“生”下来“活”下去

                                          发布时间:2018-09-13

                                           

                                          有些人误把规划当策划aaaaa。于是找来几家规划公司PK方案aaa,折腾到最后结果如何呢aaaa?以失败告终aaaa!根据我的经历aaa,下面说说我对规划与策划的看法:



                                          失败一、没有策划


                                          做特色小镇也好aaaaa,田园综合体也罢aaaaa,在策划与规划谁先进行aaaaa,又谁重要这个问题上aaaaa,还有很多地方政府或公司根本不懂得策划与规划谁轻谁重aaa!


                                          很多地方政府或公司特别喜欢找一些学院派先做个概念规划aaa,把图做漂亮些aaa,主要应付政府aaa,领导喜欢就好aaaaa。这些概念规划其中根本没有市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等这个项目的策划灵魂aaa。


                                          学院派概念规划主要是按传统套路进行aaaaa,把别的公司的规划文本中的文字与图片改一下aaaa,甚至连图片也不改aaaa,几天时间就可以做好了aaaa,但为了糊弄外行aaaa,有些几天时间就可以改好的规划aaaaa,他得说成几十天才能做好aaaaa,这样才好要个好价钱aaaa。


                                          其实aaaaa,一个有顶层设计的策划是非常难做的,策划五大产业aaaaa,千个子产业植入aaaa,设计产业现金流aaaaa,设计特色小镇的交易结构aaa,各种ppp项目包装进入aaaa,做资金结构化安排aaaa,设计股权架构aaaa。


                                          而且收费还不及规划费的30%aaaaa,就这样aaaa,一些公司还是不愿多出策划费而得一个顶层设计的策划aaaaa,以为规划可以一步到位aaaaa,可以省去策划费aaaaa。


                                          一个项目要想完美与成功地落地aaaa,后面项目开业后会带来巨大的收益与回报aaaa,如没有专人策划师深入项目当地进行市场调研aaa,收集地方人文历史aaaa,分析周边市场需求及消费力数据aaaa,了解同业竞争对手经营状况等等aaaa,不做足这个前期工作aaaaa,加之策划团队在这个行业没有非常实操能力与成功案例aaa,而把一个项目随便地交付出来先规划aaaa,这是不可能有满意的好结果的aaa!


                                          在国內多如牛毛的农林田特文旅项目中aaa,多少人用泪与钱付出多大的惨痛代价aaaaa?值得引以为戒aaa!



                                          很多选学院派规划aaaaa,主要是看上国企背景aaaaa,有实力有资质aaa,实力当然不假aaaa,但aaa,有一点是大多人忽略的aaaa,这种国企的规划师在背景优越环境下aaa,求安定aaa,公务制准时上下班aaaaa,及少深入民间与山山水水之中生活体验aaaa。


                                          当往往草根派阶段的策划人就不同了aaaaa,一他们全出身于文旅行业aaaa,深入了解山山水水aaaa;二他们对行业特点、市场、未来需求了如指掌aaaaa;三在创意上是天马行空aaaa,老板奖励创意aaaa;四是他们为了一个创意没日没夜苦思冥想aaaaa,翻遍各种典籍aaaa,几天几夜可以不回家aaaa。有几个学院派的人能做到aaaa?持别是大城市学院派的人能做到吗aaa?


                                          我这里没有批评之意aaaaa,在改革大浪潮中aaaaa,不进则退aaaaa,仅有警示之好意aaa!学院派只是研究理论超前aaaa,但要付诸实践就不是这回事了aaaa,这些规划师几乎没一人有涉农林田园文旅行业做过aaa,缺少这方面的实操经验aaa,怎么会出好成果呢aaa?


                                          所以aaa,他们的规划之中几乎99%闭门造车aaaa,纸上谈兵aaaa,不切实际及符合市场需求aaaaa。当项目方最后才发现这规划方案不能落地时aaaa,这才知道未先策划吃大亏了aaa,但又不想再化价钱做策划了aaaa,为了省钱aaaaa,只能找些小公司在原来规划上修修补补aaaa,这种修修补补是越弄越糟糕aaa,越弄越四不象aaaaa,这种明知错aaaaa,还是硬着头皮上的做法aaaaa,吃大亏是必然aaa,在全国都是通病aaa!四处皆有之aaaa!


                                          策划是项目的灵魂aaaa,结合PPP打造富有天、地、人性结合的特色小镇aaaa。用PPP模式打造:特色小镇+全域旅游+产镇融合aaa。社会专业分工不同aaa,专业之人aaaaa,做专业之事aaaa。


                                          大凡一个成功的项目aaaaa,必须是先由专家对该项目市场分析、精准定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等策划之后aaaaa,依据这个灵魂及总体思路aaaa,再来指导下一步规划aaa。


                                          项目直接进入规划aaaaa,必然会导致洗煤球式改来改去aaa,无论怎么改aaaa,项目缺少灵魂aaa,最后也是无法落地的aaaa。大多政府或公司总是误把规划当策划aaaa,于是找几家规划公司PK方案aaa,折腾到最后结果可想而知aaaaa?



                                          现在特色小镇与田园综合体一哄而上aaaa,听说特色小镇在浙江成功了aaaaa,一窝蜂组团去浙江考察aaaaa,听说田园综合体无锡成功了aaaaa,又一窝蜂组团去无锡考察aaa。这浙江无锡成功了与你何干aaaaa?


                                          大凡成功之项目是多种因素造就的aaaa,如江浙经济基础本身就好aaa,社会资本有钱发展aaaaa,无钱出力出智慧aaaaa!但人家是在建制镇仅多数为历史古镇产业基地上又各具特色地错位发展aaa,在地域的厚重文化下aaa,造就了人民开放的精神、包容的心态与诚实守信的民风aaaaa,加上国家政策的绣球从天堂抛下aaa,天造地设般的又上一个新台阶aaa!成功决非偶然aaaa!


                                          历史文化沉淀红利与现代国策机缘缺一不可aaaa。浙江特色小镇与无锡田园综合体在国家没有政策出台之前aaaa,人家早已就成功了aaaaa!在江浙做什么都会成功aaaaa!如果把西北或者西南又或者东北与江浙在时空与区位置换一下aaa,你也在同一个时间与节点上做特色小镇与田园综合体aaaa,看看结果是否一样aaa?


                                          袁家村在西北是成功的aaaaa,如把袁家村的案例复制到长江以南aaa,水土能服吗aaaa?文化可以复制aaa,但根难移地aaaa,成功的特色小镇与田园综合体aaaa,需区位优势、文化、天时、地理、人和、政策、智慧、专业、模式等缺一不可之诸多因素aaaa。


                                          所以aaaa,我们不能看到别人成功aaaaa,就去跟风aaaa,去硬套生搬地学aaaa,一定要结合当地文化、特色、民俗aaaa,以顶层策划aaa,业态落地aaaa,一定是我做我的aaa,让别人永远来跟我之风aaaaa,才能获得事半功倍的大收获aaa!


                                          还有一种老板aaaa,自身对农林文旅行业一窍不通aaaa,也参与到特色小镇与农业项目上aaaa,耳根还特软aaa,找一家公司做出规划aaa,然后又找一家规划公司来评价aaaaa,这家公司指指点点后aaaa,他又觉得有道理aaaa,这家公司说董事长你出的价钱太高了aaaaa,我们打五折做的比他还要好aaa,于是这个老板心又动了aaa,把上一家规划费用扣一半aaaa,又答应这家來做规划aaaaa。


                                          这样aaaa,他的办公桌上就有不同的版本aaa,版本多了aaaa,他更拿不定主意了aaaaa,然后又找一些老友aaaa,当地规划设计院的aaaaa,旅游局的aaaaa,报社记者等等五花八门行业的人征求意见aaaa,这些人都不会说以上这几个规划版本好话aaaa,因为人都有私心aaa。



                                          失败二、生搬硬套


                                          有些人山寨惯了aaa,懒得独立思考aaaa,克隆成风aaa。听说浙江某小镇很成功aaaa,克隆一个aaaaa;到国外考察发现某小镇不错aaaa,克隆一个aaa。


                                          最近很多人跑到杭州学习考察特色小镇aaa。浙江的特色小镇aaa,如基金小镇、互联网小镇等aaaaa,其出现离不开浙江独特的产业环境与发展阶段aaaa。有人在一线城市整合一点基金类的概念素材aaaaa,就在全国各地到处圈地搞基金小镇aaa,其实适合搞基金小镇的城市没有几个aaaaa。

                                               

                                          特色小镇的某些内容是可以复制的aaa,但不能全盘复制aaaa。特色小镇的定位aaa,必须因地制宜aaa,结合特定区域的实际情况aaaaa。一个好的特色小镇是长出来的aaa,而不是生搬硬套上去的aaaa。


                                          失败三、创新过度



                                          有人为了突出特色小镇的“特”aaa,创新过度aaa,过犹不及aaaa。最常见的是片面理解“差异化”aaaa,认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性aaa,这是个可怕的认知误区aaaaa。有些事情绝对化到一定程度aaaaa,其实已经不可行了aaa。

                                                 

                                          还有一种误区aaaa,就是把简单问题复杂化aaaa。比如aaaa,有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广aaaaa,恨不得总结出108种特色小镇aaaaa,囊括各种稀奇古怪aaaaa,乱花渐欲迷人眼aaaaa,不明觉厉aaaa。


                                          其实aaaaa,不管从什么角度分类aaa,主流的特色小镇就那么十来种aaaaa。过度追求标新立异aaaa,容易把小镇搞成非主流的很小众项目aaa,走进窄胡同aaaaa,甚至死胡同aaaa。


                                          还有一种过度超前的情形是aaaaa,有些企业做特色小镇时过于理想化aaaaa,脱离了企业的发展阶段与综合实力aaa。项目要“因时、因地、因人”aaaaa,人们通常重视“因时”“因地”aaaa,忽视了“因人”aaaaa。


                                          失败四、只玩概念



                                          特色小镇的核心是产业aaa,不是房地产aaa,不能本末倒置aaaaa。

                                                 

                                          有些开发商为了忽悠政府拿地aaaaa,炮制了一些貌似特色小镇的概念aaa,其实只是换了马甲的房地产aaa。等到“伪特色小镇”原形毕露aaaa,政府生厌aaaa,开发商可能也拿不到后续的土地aaaa。

                                                 

                                          当然也有另外一种情形aaaaa,企业被政府的“优待”吸引aaaa。比如aaaaa,政府要打造某名人故里aaaaa,或者某特产主题aaaaa,就规划了相关特色小镇aaa,并以优惠政策招商引资aaaaa,这种情形下aaaa,企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性aaa,如果投资者没有深入分析aaaa,一冲动就进去干aaa,很容易被套牢aaaa。


                                          失败五、盲目选址



                                          特色小镇投资过热aaa,会导致一些人丧失正常的理性判断aaaa,在抢地大战中aaaa,盲目拿下一些其实并不合适的用地aaaa。

                                                 

                                          有些地块生态环境的确不错aaa,看上去很美aaa,却是投资陷阱aaaa。特色小镇不是传统的旅游地产aaa,其核心是发展产业aaa,选址不能像旅游地产那么随意aaaa。更何况aaa,上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗aaaaa?

                                                 

                                          特色小镇的选址aaaaa,有两种理想的情形:一是位于大都市圈aaa,并有轨道交通或城际快速路与主城连接aaaa,这是特色小镇的首选aaa;二是位于大型旅游目的地aaaaa,有良好的可介入性aaa,并有足够旅游人次流量支撑(或在开发期内有巨大增长潜力)aaaa。

                                               

                                           如何才能活下去aaaa?

                                                 

                                          如何才能做到不死aaaaa?还真没有什么神丹妙药aaaaa。人间正道是沧桑aaaaa,最大的捷径就是不走捷径aaaa。


                                          1、大策略看市场


                                           特色小镇之所以这么热aaa,是因为有政策因素驱动aaaaa。企业向来对政策敏感aaa,闻风而动aaa,无可厚非aaa。但过多关注政策aaaaa,有时也容易迷失aaa,何况政策的连续性并不可靠aaaa。政策风口效应一旦消失aaaa,风口上的猪就会摔得很惨aaa。

                                                 

                                          经营企业的根本aaa,还是要回到市场这个基本面上来aaaaa。

                                                 

                                          小策略看政策aaaaa,大策略看市场aaaa。

                                                 

                                          必须抓住真风口、真行情aaaaa,莫把流星当恒星aaaaa。

                                                 

                                          文旅类的特色小镇的真风口、真行情是什么aaaaa?当然是市场aaaa,是全民旅游时代井喷式的消费升级aaa,是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮aaa,特色小镇是有泡沫的aaaaa,而全域旅游是没有泡沫的aaaa。


                                          2、必须先找魂


                                          先有策划后有规划aaa。策划的第一步就是定位aaaa,包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等aaaa。定位是一个系统工程aaa,不是一拍脑门想出个漂亮口号那么简单aaaa。

                                                 

                                          定位之后aaa,就是大创意aaaaa。所谓大创意aaa,就是结合区域文化与特色资源aaaaa,创造性地提出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点aaa。没有大创意aaaa,项目策划就会流于平庸aaaaa,往往大而全aaaa,满天星斗没有明月aaa。

                                                 

                                          有了定位和大创意aaa,之后才是体系化的专业工作aaaaa,如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、经济分析等aaaa,这些工作倒相对容易aaaa,当然要结合丰富的经验aaa。

                                                 

                                          总之aaa,策划必须以定位和大创意为统领aaaaa,而不是直接去做那些体系化的专业工作aaaaa。这就是“找魂”的奥妙aaaa。


                                          3、资源整合是关键


                                          特色小镇的核心是产业aaaa,是内容为王aaaa,而不是平台为王aaaaa。策划好一个特色小镇aaaa,只是万里长征第一步aaaaa,后面的资源整合工作更为重要aaaaa。

                                                 

                                          特色小镇的投资主体本质上是运营商aaaa,而不是开发商aaaa。运营商的主要工作就是搭建平台、整合资源aaaa。资源包括产业资源、IP资源、运营资源、渠道资源、人才资源等aaaa。整合资源的方式有很多aaaa,其中aaaa,与相关行业协会的合作最为关键aaaaa。


                                          4、长计划短安排


                                          特色小镇倡导的是产业思维aaaaa,主张去地产思维aaa,但也不能绝对化aaaa。产业与地产是主与辅的关系aaaa,不是正与邪的关系aaaaa,不必把地产妖魔化aaa。

                                               

                                           一个成功的小镇aaaaa,应该是启动之后不久就具备自我造血机能aaa,实现正向的现金流aaaa。资源再好aaaa,如果资源变现能力太弱aaa,导致过度重资产化aaaa,也会拖累企业aaaa。

                                               

                                           因而aaaaa,在策划之初aaaaa,就要做好投入产出分析和开发策略设计aaa,做到长计划、短安排aaa。既要做到长远的产业与区域价值最大化aaaa,同时也要满足近期的资金回笼aaa。否则aaaa,理想很丰满而现实很骨感aaaaa,是难以为继的aaaa。


                                          5、先开磨具后找地


                                           最后一点提示aaaaa,就是先开模具后找地aaaaa。

                                               

                                           之前大家的习惯是先拿地aaa,拿完地再请人策划规划aaaa,决定项目具体做什么aaa。先“开模具”——也就是先谋划好将要做什么样的特色小镇aaaa,之后aaa,再按照这种小镇的要求aaa,寻找适合的地块aaa。其本质是首先从企业战略的高度出发aaa,而不是就项目论项目aaaa。