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                          田园综合体:如何解读土地政策与建设用地问题aaa!

                          发布时间:2018-09-13

                           



                          2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新概念aaaa,“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益aaa,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体aaaaa,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范”aaaa。


                          打造田园综合体与建设用地密不可分aaaaa,也是很多建设者们的关注焦点aaa,可以说aaa,解决土地问题是建设田园综合体成功的关键aaa。



                          一、政策原文


                          深化农村集体产权制度改革aaa。落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法aaa。加快推进农村承包地确权登记颁证aaaaa,扩大整省试点范围aaa。统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革点aaaaa。全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作aaa。


                          认真总结农村宅基地制度改革试点经验aaa,在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下aaaaa,落实宅基地集体所有权aaaaa,维护农户依法取得的宅基地占有和使用权aaaa,探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地aaa,增加农民财产性收入aaaaa。

                           

                          允许地方多渠道筹集资金aaaa,按规定用于村集体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的补偿aaaa。抓紧研究制定农村集体经济组织相关法律aaaa,赋予农村集体经济组织法人资格aaaaa。


                          全面开展农村集体资产清产核资aaaaa。稳妥有序、由点及面推进农村集体经营性资产股份合作制改革aaaa,确认成员身份aaaaa,量化经营性资产aaa,保障农民集体资产权利aaaaa。


                          从实际出发探索发展集体经济有效途径aaaa,鼓励地方开展资源变资产、资金变股金、农民变股东等改革aaaa,增强集体经济发展活力和实力aaaaa。


                          研究制定支持农村集体产权制度改革的税收政策aaaaa。深化集体林权制度改革aaaaa。加快水权水市场建设aaaaa,推进水资源使用权确权和进场交易aaaaa。加快农村产权交易市场建设aaaa。


                          二、政策解读


                          文件提出允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式aaaa,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展aaa。


                          文件强调aaaa,要认真总结农村宅基地制度改革试点经验aaa,在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下aaaaa,落实宅基地集体所有权aaaa,维护农户依法取得的宅基地占有和使用权aaa,探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地aaaaa,增加农民财产性收入aaaaa。


                          同时要注意的是宅基地等集体建设用地利用中:严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所aaaaa;注意保护农户和农村集体经济组织的权利aaaaa,防止集体资产被外来资本控制aaaa。


                          文件还提出aaa,支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和收益、集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体aaa,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范aaaaa。


                          三、几个土地概念

                           

                          1.集体建设用地


                          集体建设用地是田园综合体的重要承载形式aaa。

                          集体建设用地aaa,又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地aaaaa,是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资aaaa,进行各项非农业建设所使用的土地aaaaa。集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地aaa。


                          在国有建设用地一级市场中aaaaa,政府既是管理者aaaa,又是组织实施者aaaa,并代表全民享有土地收益权aaa。而在集体建设用地一级市场中aaa,政府仅仅是管理服务机构aaa,享有土地所有权的农民集体才是组织实施者并享有土地收益aaa。


                          2.土地流转


                          随着经济新常态aaa,国家实施了新型城镇化、生态文明建设、供给侧结构性改革等一系列战略举措aaaa,实行建设用地总量和强度的“双控”aaa,严格节约集约用地管理aaaa。先后出台了《基本农田保护条例》、《农村土地承包法》等aaa,对土地开发的用途管制有非常明确的规定aaaaa。


                          特别是《国土资源部 农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2014〕127号)的发布aaa,更是将该要求进一步明确aaaa,使得发展休闲农业在新增用地指标上面临着较多的条规限制aaaaa。


                          ①土地流转带来价值重估


                          有权威报告指出aaa,从土地资源的角度来看aaaaa,一方面aaaa,土地流转将明显提升耕地价值aaaaa,土地资源价值必将被重估aaaa;另一方面aaa,土地流转持续推进背景下aaaaa,耕地租金增速会高于过去aaaa。作为土地改革的核心aaaaa,农地流转给二级市场最直接的机会来自于土地价值的重估aaaaa。


                          ②规模化经营成为现实


                          土地流转本质是推进土地要素的市场化aaaa,其作用能有效改善土地资源配置效率aaaaa,进一步激活农业剩余劳动力的转移aaa,为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间aaa。


                          ③农民将就地奔小康


                          土地的产业结构得以优化aaaaa,效率得以提升aaaaa,农民有了更多的选择aaaaa,不再背井离乡而实现奔小康将成为可能aaaa。


                          四、全面打造田园综合体aaaaa,与土地流转的具体关系


                          1.盘活农村闲置资产包括土地资源和其它资源:田园综合体以农业为依托来进行综合打造aaa,发展休闲农业和各种旅游aaaa,会带来大量的社会资本注入农村市场aaaa,一个不可回避的问题就是土地问题aaaa,要想打造田园综合体没有土地可行不通aaaaa,有土地不是你的也行不通aaaa,田园综合体的打造势必会带动当地土地的规模流转aaaa,影响当地的土地流转价格aaaa,使土地流转进入新常态aaa。


                          2.相应扶持政策助力农村土地流转:当前我国正处在农业供给侧结构改革的关键时期aaaaa,打造田园综合体有利于我国农业供给侧结构改革aaaaa,有利于着力发展农村新产业新业态aaaaa,促进三产深度融合aaaa,实现农业的全环节升级、全链条升值aaaaa,国家势必会制定相应的优惠政策吸引社会资本投身到田园综合体的综合打造中aaaa,也势必会有更多的农村土地流转入市aaaa,从而吸引更多的人从事土地流转相关工作aaa,解决就业压力aaaaa。


                          3.推动农业产业化发展:把土地流转与农业产业结构调整有机结合起来aaa,促进土地流转和土地规模化经营促进资源的合理配置aaaaa,推动农业产业化发展aaaa,有利于提高土地的利用率aaaaa,培育各类农业主体aaa,培养种粮大户和职业化农民aaaa。


                          4.规范土地流转市场:土地直接或间接流转到外来投资者手中aaa,是很多地方打造田园综合体的重要环节aaaaa,规模化的土地流转有利于完善服务体系aaaaa,强化流转服务平台建设aaaa,建立开放、竞争、公平、有序、规范的土地流转市场aaa,完善流转机制aaaaa。


                          5.盘活农村闲置房屋:闲置民居变成了乡村酒店aaaa,荒山变成了度假村aaaa,水塘变成了垂钓园aaaa,农田变成了观光采摘园aaaaa,而这些项目主要是通过土地流转实现的aaaaa。


                          6.完善土地流转市场:田园综合体的打造过程复杂aaaa,势必会导致不少土地纠纷aaa,而这些土地纠纷对于土地流转市场和土地流转相应法律法规的完善提供了现实依据aaaaa。


                          7.规范土地流转价格:现在土地流转价格基本都是农民要价aaaa,主要依据也是地块本身的优越条件还有根据当地的土地流转价格来定价aaa,价格没有统一的标准aaaaa,买卖双方就土地价格存在争议aaaaa,田园综合体的全面大打造aaaa,解决了土地流转分散aaaa,无法流转的难题aaa,也为当地土地流转市场提供了一个相对合理的参考价格aaaa。